Seitz Sachverständige

Warum eine externe Überprüfung von Verkehrswertgutachten sinnvoll sein kann?

Ein Verkehrswertgutachten wird erstattet im Zusammenhang mit der Ermittlung des Marktwerts nach der Legaldefinition des § 194 BauGB.

Eine externe Überprüfung von Verkehrswertgutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Unsicherheiten hinsichtlich der Plausibilität des Ergebnisses, der Datengrundlagen, der methodischen Anwendung oder der Nachvollziehbarkeit bestehen.

Da die Berufsbezeichnung Sachverständiger nicht geschützt ist, ist der Markt für Immobilienbewertungen stark umkämpft und für Verbraucher schwer überschaubar. Nicht alle Anbieter von Sachverständigenleistungen können ihr Versprechen halten.

In diesem Umfeld treten zunehmend Organisationsmodelle auf, die einer kritischen Betrachtung bedürfen: Unter einem Markendach mit mehreren Standorten treten große Teams auf, in denen Sachverständige mit unterschiedlichen Qualifikationen als Sub-Dienstleister eingebunden werden. Für Auftraggeber und beteiligte Sachverständige entsteht dadurch das größte Risiko: Fehler und Mängel in den Gutachten sind für sie oftmals nicht erkennbar, mit franchiseähnlichen Strukturen bleiben Verantwortlichkeiten und Haftungsfragen diffus.

Hiermit werden auch sorgfältig arbeitende Sachverständige vor besondere Herausforderungen gestellt: Der zunehmende Preisdruck überzieht die Ausreizung von Kapazitäts- und Belastungsgrenzen, geht einher mit einem sich wandelnden Personalumfeld und neuen strukturverändernden Anforderungen durch die Digitalisierung.

Die entscheidenden sachverständigen Kompetenzen - die eine Verkehrswertermittlung nach der Legaldefinition des § 194 BauGB voraussetzt - gehen u.a. in der Pauschalität von standardisierten Prozessen zur Effizienzsteigerung unter.

Einzuhalten sind nicht nur die Vorgaben des Verordnungsgebers zur Ermittlung des Verkehrswertes (ImmoWertV) sondern auch die formalen, sachlichen Anforderungen sowie Wertungs- und Plausibilitätsanforderungen.

Übergreifend lässt sich ein Verfall der erforderlichen Sachverhaltsaufklärung, Recherche- und Begründungstiefe sowie die chronische Unterschätzung der Komplexität besonderer Teilmärkte beobachten.

Ergebnisentscheidende Fehlerquellen bestehen insbesondere bei der Eignungsprüfung und objektspezifischen Anpassung von Daten wie Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren oder Vergleichsfaktoren sowie Bodenrichtwerten. Auch methodische Defizite können Wertrelevanz entfalten (u.a. am Grundsatz der Modellkonformität) wenn beispielsweise die Restnutzungsdauer oder Alterswertminderung ohne Beachtung der Modellvorgaben erfolgt.

Risiken bestehen in vielerlei Hinsicht: Beispielsweise ist der Verkehrswert im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Bezugsgröße für die Quote der Pflichtteilsberechtigten, im Rahmen der Ehescheidung die Grundlage für den Zugewinn oder stellt die Grundlage dar für gerichtliche Entscheidungen.

Die Überprüfung von Wertermittlungen durch einen qualifizierten Sachverständigen in Form einer gutachterlichen Stellungnahme gilt als widerstandsfähigste Lösung - beispielsweise im Gerichtsverfahren das Gericht zu einer erneuten kritischen Würdigung zu veranlassen (rechtliches Gehör, Art. 103 Abs. 1 GG).

Warum ist die Qualitätssicherung in der Verkehrswertermittlung so entscheidend?

Im Rahmen der Qualitätssicherung sollen Fehler im Gutachten korrigiert, Nachvollziehbarkeit und Belastbarkeit der Ausführungen gesteigert werden. Ziel ist die Reduzierung von Haftungsrisiken, Schaffung von Vertrauen bei Gerichten und Parteien, Banken, Behörden und privaten Auftraggebern sowie die Stärkung der Glaubwürdigkeit.

Darüber hinaus besteht die Anforderung, Verkehrswertgutachten nach den aktuellen fachlichen und rechtlichen Standards zu erstellen. Entsprechend muss das Gutachtensystem aktuell gehalten und laufend angepasst werden. Beispielsweise müssen Neuerungen im Bereich der Rechtsgrundlagen und der Fachwelt verfolgt, Arbeitsweisen, Methoden und Prozesse überprüft und optimiert werden.

Die Möglichkeiten sind aktuell begrenzt und mit hohem Ressourceneinsatz verbunden. Das bisweilen etablierte analoge Mittel ist das Vier-Augen-Prinzip als zusätzlichen Korrekturschritt vor der Ausfertigung der Wertermittlungsgutachten.

Was kann KI bei der Überprüfung von Verkehrswertgutachten leisten?

Künstliche Intelligenz überträgt fachliches Wissen in skalierbare Prozesse. Sie kann komplexe Verkehrswertgutachten in kurzer Zeit strukturieren, prüfen und auf verschiedenste Mängel analysieren. Dabei werden Fachinformationen herangezogen, die anbieterseits aktuell gehalten, fortlaufend ergänzt und validiert werden können. So wird hochwertiges Fachwissen einzelfallbezogen und systematisch verfügbar gemacht und ein besonderer Mehrwert für verschiedenste Anwender erschlossen. In der Gesamtschau kann KI mit Geschwindigkeit, Aktualität und Konsistenz unterstützen und die Nachvollziehbarkeit fördern – ein entscheidender Vorteil gegenüber rein manueller Prüfung von Gutachten in der Immobilienbewertung.

Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass der Einsatz von Künstlicher Intelligenz im hiesigen Anwendungsfeld besondere Anforderungen stellt - nicht nur hinsichtlich des maßgeblichen rechtlichen und ethischen Rahmens (u.a. mit den Themen Datenschutz, Urheberrecht, Transparenz). Von besonderer Bedeutung ist auch die Spannung zwischen der bloßen Generierung umfangreicher Inhalte und deren tatsächlichen fachlichen Belastbarkeit, Differenzierungstiefe und Anschlussfähigkeit für den jeweiligen Adressaten – insbesondere für Gerichte und Behörden. In der Praxis ist vermehrt zu beobachten, dass generische Ausgaben aus Chat-Anwendungen als umfangreich ausformulierte Einwände eingebracht werden. Dies kann zu erheblichem Mehraufwand bei der fachlichen Einordnung führen, wenn die zugrunde liegenden Eingaben oder Annahmen fehlerhaft oder unzureichend fundiert sind. Vor diesem Hintergrund kommt spezialisierten Prüfsystemen, die auf qualitätsgesicherten Daten, strukturierten Analyseprozessen und fachlich validierten Bewertungsmaßstäben beruhen, eine entscheidende Bedeutung zu. Ziel darf es nicht sein, eine möglichst große Menge an Inhalt zu erzeugen, sondern eine präzise, belastbare und fachlich anschlussfähige Analyse bereitzustellen.

Worin unterscheidet sich Auditir von anderen KI-Prüfungstools?

In vielen Branchen und bestehenden Produkten zeigt sich, dass der Begriff Künstliche Intelligenz zu kommerziellen Zwecken auf "marktschreierischem" Niveau genutzt wird. Auditir verfolgt einen weitsichtigen Ansatz und wird unter wissenschaftlichen Prämissen stetig weiterentwickelt – sei es in fachlicher Leistungsfähigkeit, Transparenz, Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse oder der Integration in produktive Ökosysteme. Wir sind nicht daran interessiert, ein schnelllebiges KI-Tool für den seichten Einsatz bereitzustellen – sondern mit Experten relevanter Interessengruppen eine verbindliche, zukunftsgestaltende Plattform zu entwickeln. Sprechen Sie uns an, wenn Sie teilnehmen oder den aktuellen Stand von Auditir für Ihre Zwecke nutzen möchten.

Kann auch ChatGPT ein Verkehrswertgutachten überprüfen?

Auch die bekannten und weit verbreiteten Chat-Anwendungen auf Basis großer Sprachmodelle (z. B. ChatGPT, Copilot, Claude, Gemini oder Grok) können Hinweise auf mögliche Fehler und Mängel in Verkehrswertgutachten geben, insbesondere wenn öffentlich verfügbare Checklisten aus seriösen Quellen einbezogen werden. Allerdings sind mehrere Faktoren zu beachten:

1. Die Nutzung solcher Chat-Anwendungen weist im Hinblick auf fachliche Deterministik regelmäßig Einschränkungen gegenüber spezialisierten Anwendungen mit strukturierten Prüfsystemen auf, die gezielt für diesen Einsatz entwickelt wurden. Entsprechende spezialisierte Systeme verfügen über eine höhere fachliche Abdeckung typischer und kritischer Schwachstellen und arbeiten auf Basis zugeschnittener Prüfarchitekturen.

2. Da die Antworten dialogisch erzeugt werden, neigen solche Chat-Anwendungen dazu, die Argumentationslinie des Anwenders aufzugreifen und fortzuführen. Wortwahl, Struktur und inhaltliche Gewichtung können dabei Einfluss auf das Ergebnis nehmen. Es besteht somit das Risiko einer subjektiv geprägten Auswertung. Demgegenüber gewährleisten standardisierte Analyseprozesse einen konsistenten und nicht beeinflussbaren Prüfansatz.

3. Auch wenn Chats mit der Option „Daten nicht für das Training nutzen“ geführt werden können, unterliegen US-Unternehmen (wie z.B. OpenAI mit ChatGPT) dem Clarifying Lawful Overseas Use of Data Act (CLOUD Act) von 2018. Dieser verpflichtet US-Unternehmen, auf Anforderung von US-Behörden gespeicherte Daten herauszugeben – unabhängig davon, ob diese Daten sich innerhalb oder außerhalb der USA befinden.

4. Der Wettbewerb unter den KI-Anbietern ist zudem von starkem Druck geprägt. Rechtliche und ethische Rahmenbedingungen bedürfen einer regelmäßigen Neubewertung. Vor diesem Hintergrund ist ein verantwortungsvoller und transparenter Einsatz von KI-Systemen unerlässlich, insbesondere in sensiblen Anwendungsbereichen. Auditir evaluiert das Umfeld und den Einsatz entsprechender Modelle fortlaufend.