Seitz Sachverständige
Verkehrswertgutachten mit wissenschaftlicher Begründungstiefe. Immobilienbewertung durch öffentlich bestellte Sachverständige. Beratung bei Grundstücksverkauf und Erbauseinandersetzung.
Wann und warum sollte man ein Verkehrswertgutachten prüfen lassen?
Ein Verkehrswertgutachten wird erstattet im Zusammenhang mit der Ermittlung des Marktwerts nach der Legaldefinition des § 194 Baugesetzbuch.
Eine externe Überprüfung von Verkehrswertgutachten ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Unsicherheiten hinsichtlich der Plausibilität des Ergebnisses, der Datengrundlagen, der methodischen Anwendung oder der Nachvollziehbarkeit bestehen.
Trotz der Relevanz der Verkehrswertermittlung wird das Feld durch ein Sachverständigenwesen bedient, das von strukturellen und organisatorischen Schwächen geprägt ist. Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ ist nicht geschützt, ein Berufsgesetz oder verpflichtende Qualifikationsstandards fehlen ebenso wie eine allgemein anerkannte Qualitätskontrolle nach einheitlich anerkannten Maßstäben.
Vor dem Hintergrund eines entsprechenden Wettbewerbs werden auch sorgfältig arbeitende Sachverständige vor besondere Herausforderungen gestellt: Der zunehmende Preisdruck überzieht die Ausreizung von Kapazitäts- und Belastungsgrenzen, geht einher mit einem sich wandelnden Personalumfeld und neuen strukturverändernden Anforderungen durch die Digitalisierung.
Die Belastung beispielsweise durch den Preisdruck zeigt sich nicht nur im Umfeld der privaten Beauftragung, sondern führt auch den gerichtlich beauftragten Sachverständigen in einen Konflikt zwischen verantwortungsbewusster Auftragswahrnehmung und wirtschaftlicher Handlungsfähigkeit. Nach der Anpassung des Stundensatzes gemäß JVEG ab dem 01.01.2021 auf 115 € (KostRÄG 2021) wurde der Stundensatz des im Gerichtsauftrag tätigen Sachverständigen erst zum 01.06.2025 erhöht auf 125 € (KostBRÄG 2025). Dies entspricht einer Erhöhung um 8,7 %. Im gleichen Zeitraum sind die durchschnittlichen Bruttomonatsverdienste in Deutschland um 22,5 % gestiegen (Statistisches Bundesamt, Index der Bruttomonatsverdienste; Basis 2025=100; Q1 2021: 81,6 und Q2 2025: 100). Der z.T. ausufernde Schriftverkehr mit Gericht und Parteien bleibt mit seiner Belastung in der Vergütung zudem unberücksichtigt. Darüber hinaus hat sich der Sachverständige in der überwiegenden Zahl der Prozesse nicht mehr nur mit den Prozessparteien auseinanderzusetzen, sondern auch mit den Kommunikationswegen zu den Gerichten, mit ebenfalls hoher Auslastung auch auf dieser Seite.
Welche Qualitätsanforderungen und typische Fehlerquellen bestehen bei Verkehrswertgutachten?
Einzuhalten sind nicht nur die Vorgaben des Verordnungsgebers zur Ermittlung des Verkehrswertes (ImmoWertV) in Verbindung mit weiteren einschlägigen Rechtsgrundlagen, sondern auch darüberhinausgehende formale, sachliche Anforderungen sowie Wertungs- und Plausibilitätsanforderungen.
In der Praxis können Defizite insbesondere bei der Sachverhaltsaufklärung, der Recherche- und Begründungstiefe sowie in der Unterschätzung der Komplexität besonderer Teilmärkte beobachten werden.
Ergebnisentscheidende Fehlerquellen bestehen insbesondere bei der Eignungsprüfung und objektspezifischen Anpassung von Daten wie Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren oder Vergleichsfaktoren sowie Bodenrichtwerten. Auch methodische Defizite können Wertrelevanz entfalten (u.a. am Grundsatz der Modellkonformität), wenn beispielsweise die Restnutzungsdauer oder Alterswertminderung ohne Beachtung der Modellvorgaben erfolgt.
Mangelhafte Konsistenz und Nachvollziehbarkeit wiegt vor allem dann schwer, wenn unerklärbare Lücken, bis hin zu Widersprüchen zwischen Beschreibung, Ansätzen und Begründungen entstehen oder wenn das Gutachten fast ausschließlich von allgemeinen Textbausteinen lebt, die die Wertansätze und das Ergebnis nicht tragen.
Eine praxisbezogene Vertiefung zu Qualitätsanforderungen, typischen Fehlerquellen und der strukturierten Überprüfung von Verkehrswertgutachten bietet zudem das Reguvis-Webinar „Verkehrswertgutachten auf dem Prüfstand: Qualitätssteigerung und Angriffspunkte“.
Welche Folgen können fehlerhafte Verkehrswertgutachten haben und wie kann geholfen werden?
Risiken bestehen in vielerlei Hinsicht: Beispielsweise ist der Verkehrswert im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Bezugsgröße für die Quote der Pflichtteilsberechtigten, im Rahmen der Ehescheidung die Grundlage für den Zugewinn oder stellt die Grundlage dar für gerichtliche Entscheidungen.
Grundsätzlich gilt im Zusammenhang mit der Erstattung von Gerichtsgutachten: „Der größte anzunehmende Unfall (GAU) aus fehlerhafter Sachverständigentätigkeit ist der Beitrag des Gerichtsgutachters zu einem fehlerhaften Gerichtsurteil und damit zur Ungerechtigkeit, die den zu Unrecht unterlegenen verbittert und den Rechtsfrieden empfindlich stört. Das führt bei Betroffenen nicht selten dazu, dass sie sich überall nur von Ungerechtigkeit umgeben wähnen, gegen dies mit jedem Mittel durch alle behördlichen, gerichtlichen und politischen Instanzen zu kämpfen gilt. Nicht zu unterschätzen sind auch die negativen Auswirkungen, die davon ausgehen, dass ein Gerichtsverfahren, bedingt durch eine unnötig lang dauernde Begutachtung, zu einem Altverfahren wird, mit teilweise gravierenden Folgen für die Rechtsdurchsetzung […].“ (Walter, F.; Bayerlein, W.: „Todsünden“ des Sachverständigen, 6. Auflage 2017, Institut für Sachverständigenwesen e. V., Köln, Seite 7-8).
Die Überprüfung von Wertermittlungen durch einen qualifizierten Sachverständigen in Form einer gutachterlichen Stellungnahme gilt regelmäßig als fachlich und verfahrensrechtlich belastbarste Vorgehensweise - beispielsweise im Hinblick auf das rechtliche Gehör, das Gericht zu einer erneuten kritischen Würdigung zu veranlassen: „Übergeht ein Gericht bei seiner Entscheidung ein im Prozess vorgelegtes Privatgutachten, so stellt dies einen Verstoß gegen das in Art. 103 GG festgelegte Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs dar. Insbesondere mit Gutachten, die gerade deshalb in Auftrag gegeben wurden, um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten zu widerlegen, hat sich das Gericht so sorgfältig auseinanderzusetzen, als wenn es sich um die abweichende Stellungnahme eines von ihm bestellten weiteren Gutachters handeln würde (BGH BauR 1993, 500)“. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.04.2015 - I-21 U 71/14).
Warum ist die Qualitätssicherung entscheidend?
Im Rahmen der Qualitätssicherung sollen Fehler im Gutachten korrigiert, Nachvollziehbarkeit und Belastbarkeit der Ausführungen gesteigert werden. Ziel ist die Reduzierung von Haftungsrisiken, Schaffung von Vertrauen bei Gerichten und Parteien, Banken, Behörden und privaten Auftraggebern sowie die Stärkung der Glaubwürdigkeit.
Darüber hinaus besteht die Anforderung, Verkehrswertgutachten nach den aktuellen fachlichen und rechtlichen Standards zu erstellen. Entsprechend muss das Gutachtensystem aktuell gehalten und laufend angepasst werden. Beispielsweise müssen Neuerungen im Bereich der Rechtsgrundlagen und der Fachwelt verfolgt, Arbeitsweisen, Methoden und Prozesse überprüft und optimiert werden.
Die Möglichkeiten sind aktuell begrenzt und mit hohem Ressourceneinsatz verbunden. Das bisweilen etablierte analoge Mittel ist das Vier-Augen-Prinzip als zusätzlichen Korrekturschritt vor der Ausfertigung der Wertermittlungsgutachten.